Mit diesem Artikel möchten wir unseren Kunden und dem generellen Publikum mehr Klarheit über die anfallenden Nebenkosten bei einem Immobilienverkauf in Spanien verschaffen, welche vom Verkäufer übernommen werden müssen. Denn auch der Verkauf einer Immobilie zieht Nebenkosten mit sich. Einige dieser Kosten entstehen bereits bevor das Objekt veräußert wird, einige fallen während des Verkaufs an und andere erst zu einem späteren Zeitpunkt. All diese Ausgaben werden nachfolgend erläutert, zusammen mit anderen Kosten, die unter Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.

Wir haben jedoch in vielen Fällen bewusst darauf verzichtet, konkrete Preisangaben zu machen, da die Kosten sehr variabel und abhängig von vielen Faktoren wie Gemeinde, Art der Immobilie oder Höhe der Expertenhonorare sind. Jedoch können Sie uns sehr gerne kontaktieren, damit wir Sie individuell beraten können.

Nachfolgend finden Sie nun jedoch eine Auflistung der Ausgaben, die mit einem Immobilienverkauf in Spanien verbunden sind.

 

Kosten, die vor dem Verkauf einer Immobilie auf den Verkäufer zukommen:

  • Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad): Sollten Sie diese Bescheinigung noch nicht besitzen, empfiehlt es sich, so früh wie möglich mit der Antragstellung zu beginnen, da Sie Ihre Immobilie ohne dieses Dokument nicht werden verkaufen können. Die Kosten hierfür hängen, unter anderem, von der Wohnfläche des Wohnobjekts ab. Sollten Sie bereits eine Bewohnbarkeitsbescheinigung besitzen, müssen Sie nur überprüfen, ob diese noch gültig ist (sie muss alle 10 Jahre erneuert werden).
  • Der Energieausweis (certificado de eficiencia energética – CEE): Seit 2013 ist es zwingend notwendig, diese Bescheinigung zu besitzen, sobald Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Der Preis für dieses Dokument ist abhängig von der Wohnfläche des Wohnobjekts und vom Honorar des Gutachters.
  • Der Grundbuchauszug (Nota Simple informativa oder nota registral), eine optionale Ausgabe): Dieser ist für einen Verkauf nicht zwingend notwendig, jedoch absolut empfehlenswert, denn wenn Sie dieses Dokument einem potenziellen Käufer vorlegen können, wirkt dies vertrauenswürdiger. Mit diesem Auszug können die Interessenten Auskünfte über die Eigentümer der Immobilie einsehen, sowie finanzielle Belastungen oder Ähnliches. Einen Grundbuchauszug können Sie sowohl online bestellen, als auch direkt in dem Büro des Ihnen zugewiesenen Eigentumsregisters (oficina de Registro de la Propiedad).
  • Ein weiterer optionaler Kostenpunkt, Home Staging und professionelle Fotos: Natürlich ist dieser Kostenpunkt nicht zwingend erforderlich, aber das richtige in Szene setzen Ihrer Immobilie (Home Staging) und die Nutzung von professionellen Bildern in Ihren Announcen werden Ihnen dabei behilflich sein, Ihr Eigentum schneller und zu einem besseren Preis zu verkaufen. Sollten Sie sich für Nova Gestio Immobilien als Ihren Immobilienmakler entscheiden, so sind professionelle Fotos bereits in unseren Dienstleistungen enthalten, und auch Home Staging bieten wir als zusätzlichen Service an.

Kosten, die während des Verkaufs einer Immobilie anfallen:

  • Ausgaben für die Erstellung von Verträgen: Sollten Sie den Service eines Immobilienmaklers für die Veräußerung Ihres Eigentums in Anspruch nehmen, ist die Erstellung von Verträgen normalerweise in den Dienstleistungen enthalten, wie es auch bei Nova Gestio Immobilien der Fall ist. Sollten Sie sich allerdings dafür entscheiden, Ihre Immobilie als Privatperson zu verkaufen, so empfiehlt sich die Unterstützung einer spezialisierten Verwaltungs- oder Anwaltskanzlei für die Formulierung solcher Dokumente, wie zum Beispiel des Reservierungsvertrags, des Kaufvertrags, der Kaufoption oder des Anzahlungsvertrags.
  • Die Tilgung der Hypothek: Dieser Kostenpunkt ergibt sich natürlich nur, wenn Sie zu gegebener Zeit eine Finanzierung für den Kauf Ihrer Immobilie in Anspruch genommen haben. Auch wenn Ihre Hypothek bereits komplett abgezahlt ist, so steht diese doch immer noch im Grundbuch und muss für einen Verkauf aus diesem gelöscht werden, was mit Kosten verbunden ist. Sollte Ihre Hypothek zum Zeitpunkt der Veräußerung noch laufen, könnte es sein, dass für die Tilgung eine Provision anfällt, je nachdem was mit Ihrer Bank vereinbart wurde.
  • Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (certificado de la comunidad de propietarios): Wenn sich Ihre Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft befindet, müssen Sie durch eine Bescheinigung, die vom Verwalter oder dem Präsidenten derselben ausgestellt wurde, nachweisen, dass sich die Zahlungen auf aktuellem Stand befinden.
  • Kommissionen für Immobilienmakler: Auf Mallorca gehen die Provisionen für Immobilienmakler, die sich um den Verkaufsprozess der Immobilie kümmern, zulasten des Verkäufers und liegen zwischen 4 und 6 % des Verkaufspreises. Angesehene, professionelle Immobilienagenturen wie Nova Gestio Immobilien beziehen die rechtliche und die gesetzliche Überprüfung sowie die Verwaltungsprozesse mit in diese Kosten ein.

Kosten, die nach dem Verkauf einer Immobilie bewältigt werden müssen:

  • Die Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal): Die kommunale Wertzuwachssteuer errechnet sich über die Wertsteigerung, die der Grund, auf dem sich die zu verkaufende Immobilie befindet, vom Zeitpunkt ihres Kaufs, bis zu dem ihres Verkaufs erfahren hat. Sie wird über den Katasterwert (valor catastral) berechnet, indem die Anzahl der Jahre gezählt werden, in denen sich die Immobilie im Besitz des aktuellen Eigentümers befunden hat (es werden maximal 20 Jahre angerechnet). Diese Gebühren müssen innerhalb von 30 Kalendertagen ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung entrichtet werden. Sie unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und können mithilfe der Rechnung der Grundsteuer ermittelt werden. Wenn nachgewiesen werden kann, dass es zwischen Kauf und Verkauf keinen Wertzuwachs gab, kann im Nachhinein eine Rückerstattung angefordert werden. Es empfiehlt sich, bezüglich dieser Steuer einen Fachanwalt oder eine Verwaltungskanzlei zur Beratung hinzuzuziehen.
  • Die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF): Durch die Veräußerung einer Immobilie wird der Verkäufer einkommenssteuerpflichtig oder im Falle, dass dieser kein Resident ist, muss die Einkommenssteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR) entrichtet werden. Ein Immobilienverkauf wird als Kapitalgewinn (ganancia patrimonial) deklariert, das heiβt, die Differenz zwischen dem An- und Verkaufswert. Auszuschließen von der Zahlung dieser Steuer ist der Verkäufer in den folgenden Fällen:
    • Personen über 65 Jahre: Wenn es sich bei der verkauften Immobilie um den Hauptwohnsitz handelt und alle Verkäufer zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits 65 Jahre alt waren.
    • Reinvestition in einen Hauptwohnsitz: Wenn es sich bei der verkauften Immobilie um den Hauptwohnsitz handelt und der Verkäufer den Gewinn des Verkaufs innerhalb der auf die Veräußerung folgenden 2 Jahre in einen neuen Hauptwohnsitz investiert.
  • Die Gebühren für eine Verwaltungskanzlei, ein optionaler Kostenpunkt: Der Steuerberater (gestoría) ist eine Verwaltungskanzlei, die der Verkäufer einer Immobilie beauftragen kann, um die Zahlung der Steuern zu verwalten, sowie andere Formalitäten, die nach der Veräußerung auf den Verkäufer zukommen. Außerdem kann die Verwaltungskanzlei dabei behilflich sein, eventuell Vergünstigungen bei der Steuerzahlung zu erreichen.

KOSTEN FÜR BEIDE PARTEIEN

Wenn es sich hierbei auch nicht um Nebenkosten handelt, die direkt bei einem Immobilienverkauf entstehen, sondern um solche, die zur Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie anfallen, so müssen diese dennoch mit einberechnet werden, wenn Sie eine Immobilie verkaufen. Es handelt sich hierbei um Kosten wie Strom- und Wasserverbrauch, welche natürlich direkt nach dem Verkauf auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden, die jedoch noch so lange vom Konto des Verkäufers abgezogen werden, bis die Ummeldung vollzogen ist, was bis zu 2 Monate dauern kann. Der von jeder Partei zu bezahlende Betrag wird berechnet, indem man den Zeitraum berücksichtigt, in der entweder der Käufer oder der Verkäufer die Immobilie besessen hat. Nachfolgend finden Sie die häufigsten Nebenkosten, auf die dieser Fall zutrifft:

  • Die Grundbesitzsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI): Diese Steuer ist das spanische Äquivalent der Gemeindesteuer und wird lokal eingetrieben. Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie. Die Zahlungsfrist wird von der lokalen Behörde bestimmt, in vielen Fällen wird diese Steuer jedoch im November fällig.
  • Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser: die Höhe dieser Gebühren sind je nach Gemeinde unterschiedlich, liegen jedoch im Durchschnitt bei ungefähr 120 € im Jahr. Auch diese Steuer wird normalerweise Ende des Jahres fällig.
  • Die Betriebskosten: zum Beispiel Strom, Wasser, Gas, Internet, usw. Auf Mallorca wird der Strom- und Wasserverbrauch in den meisten Fällen alle 2 Monate berechnet.
  • Die Kosten einer Eigentümergemeinschaft.