Con este artículo queremos ayudar a nuestros clientes, y al público en general, a comprender mejor qué gastos le esperan cuando vende un inmueble en España.
Sin embargo, en muchos casos hemos decidido no dar indicaciones de precio específicas, ya que estos costes son muy variables y dependen de numerosos factores, como por ejemplo el municipio, el tipo de propiedad y los honorarios de expertos.
Para que sea lo más comprensible posible, hemos dividido los gastos entre los que se generan antes de poner el inmueble a la venta, los que surgen durante el proceso de compraventa y los que tendrá que afrontar una vez haya vendido la propiedad. Finalmente, encontrará también un apartado en el que especificamos los gastos que se repartirán entre el vendedor y el comprador.
Gastos antes de vender una vivienda
- La cédula de habitabilidad: no es obligatorio tenerla desde el primer día, pero es recomendable empezar con los trámites para obtenerla lo antes posible, ya que no podrá vender su propiedad sin ella. En el caso de que ya la tenga, solo deberá comprobar que no esté caducada (hay que renovar la cédula cada 10 años). El coste de la cédula de habitabilidad depende, entre otras cosas, de la superficie de la vivienda.
- El certificado energético: su función, como indica su nombre, es informar sobre la eficiencia y los niveles en el consumo energético de un inmueble. Desde 2013 es obligatorio disponer de él en el momento en el que anuncia su vivienda para venderla. Su coste depende de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto.
- La Nota Simple informativa o nota registral, un gasto opcional: no es obligatoria, aunque totalmente recomendable, ya que enseñando este documento a los posibles compradores de su propiedad, generará confianza. Los interesados podrán confirmar que usted realmente es el propietario y si existen cargas o gravámenes sobre la misma. La Nota Simple informativa o nota registral la puede pedir por internet o acudiendo a la oficina de Registro de la Propiedad de la zona asignada a su propiedad.
- Otro gasto opcional, el Home Staging y un fotógrafo profesional: naturalmente este gasto no es obligatorio, pero cuidar la puesta en escena (Home Staging) y utilizar unas fotografías profesionales en sus anuncios, son formas de vender a mejor precio y en menos tiempo. Desde Nova Gestio Inmobiliaria también ofrecemos estos servicios.
Gastos durante la venta de su propiedad
- Gastos por la redacción de contratos: si contrata una agencia inmobiliaria para vender su vivienda, el servicio de redacción de contratos suele estar incluido, como también es el caso con Nova Gestio Inmobiliaria. Sin embargo, si ha decidido vender su propiedad como particular, es recomendable que cuente con la ayuda de una gestoría especializada o un despacho de abogados para la redacción de documentos y contratos, como son el documento de reserva, el contrato de compraventa, el contrato de opción de compra o el contrato de arras penitenciales.
- La cancelación de la hipoteca: este gasto solamente se genera en el caso de que usted, en su día, adquirió su propiedad mediante un préstamo hipotecario. Aunque usted ya haya terminado de pagar su hipoteca, ésta continúa inscrita en el Registro de la Propiedad y deberá eliminarla del mismo, lo que generará gastos. Si su hipoteca todavía sigue en vigor en el momento de la compraventa, puede que se apliquen unas comisiones por la cancelación de la misma, dependiendo de lo que tenga pactado con su banco.
- El Certificado de la Comunidad: si su vivienda se encuentra en una comunidad de propietarios, este documento le será exigido el día de la firma de la Escritura Pública y tiene como función acreditar que está al día en los pagos correspondientes los gastos de la comunidad. Lo debe firmar el Presidente de la comunidad.
- La comisión de la agencia inmobiliaria: si ha vendido su propiedad con la ayuda de una agencia inmobiliaria, deberá abonarle la comisión correspondiente. La cuantía dependerá de lo que haya pactado con la agencia.
Gastos e impuestos después de vender
- La Plusvalía: cuando se habla de plusvalía nos referimos al impuesto que grava el incremento del valor de su propiedad, es decir, la ganancia que usted ha obtenido al vender su vivienda a un precio superior al que la compró. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral, contando los años durante los cuales el inmueble ha pertenecido al propietario actual (se tendrán en cuenta un máximo de 20 años). Este impuesto se debe liquidar dentro de los 30 días naturales siguientes a la firma de la compraventa. Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes dando lugar a resultados distintos dependiendo de su lugar de residencia. Si puede demostrar que su propiedad no ha aumentado de valor, puede ahorrarse este impuesto. Le recomendamos consultar a un abogado especializado o a una gestoría en referencia al pago de este impuesto.
- El IRPF: es el tributo que grava nuestras ganancias patrimoniales. Estará exento de pagarlo si se dan los siguientes casos:
- Reinversión en vivienda habitual: si la vivienda que ha vendido es su residencia habitual y destina las ganancias a la compra de una nueva residencia habitual en menos de 2 años desde la fecha de transmisión.
- Mayores de 65 años: si todos los titulares han cumplido los 65 años y la vivienda vendida es su residencia habitual. También podrá beneficiarse de esta excepción si reinvierte sus ganancias contratando un plan de renta vitalicia.
- La gestoría, un gasto opcional: puede contratar los servicios de una gestoría para que esta le ayude con la liquidación de los impuestos y con los trámites correspondientes. También le pueden aconsejar y ser de ayuda para, tal vez, conseguir bonificaciones en el pago de los tributos.
GASTOS A REPARTIR ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR
Aunque no sean gastos que se generen específicamente por la compraventa, hay gastos vinculados a cada propiedad que, en el momento de la transmisión del inmueble, deben ser asumidos en parte por el comprador y en parte por el vendedor. La cuantía se calculará teniendo en cuenta el periodo durante el cual cada una de las partes ha disfrutado de la propiedad, debiendo cada uno asumir la parte proporcional. Los siguientes son los gastos más comunes:
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es el impuesto directo que grava la titularidad de un bien inmueble una vez inscrito en el catastro. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral de la propiedad. El momento del abono depende de cada municipio, pero normalmente es a finales de año.
- La tasa de recogida o tratamiento de basuras y el canon de saneamiento de aguas: estas cuotas también dependen de cada municipio y también suele cobrarse a finales de año.
- Los suministros contratados en vigor: pueden ser el suministro de electricidad, agua, gas, internet, etc., cuyos gastos tendrán que dividirse entre las partes hasta que se haga efectivo el cambio de titularidad.
- Los gastos de comunidad.