Mit diesem Artikel möchten wir unseren Kunden und dem generellen Publikum mehr Klarheit über die anfallenden Nebenkosten bei einem Immobilienerwerb in Spanien verschaffen, welche zusätzlich zum Immobilienpreis gezahlt werden müssen.

Wir haben jedoch in vielen Fällen bewusst darauf verzichtet, konkrete Preisangaben zu machen, da die Kosten sehr variabel und abhängig von vielen Faktoren wie Gemeinde, Art der Immobilie oder Höhe der Expertenhonorare sind. Jedoch können Sie uns sehr gerne kontaktieren, damit wir Sie individuell beraten können.

Je nachdem, ob Sie eine Immobilie mit oder ohne Nebenfinanzierung erwerben, fallen verschiedene Kosten an. Andere Ausgaben kommen jedoch auf jeden Fall auf den Käufer zu. All diese Kosten werden nachfolgend erläutert, zusammen mit Anderen, die unter Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

KOSTEN, DIE FÜR ALLE IMMOBILIENKÄUFER ANFALLEN

Unabhängig davon, wie ein Käufer eine Immobilie finanziert, muss dieser mit folgenden Ausgaben neben dem eigentlichen Kaufpreis des Objekts rechnen:

• Steuern: Die anfallenden Steuern bei einem Immobilienerwerb sind verschieden, je nachdem ob Sie eine neue Immobilie von einem Bauunternehmer oder einen Wiederverkauf von einer Privatperson erwerben.
  • Steuern beim Kauf von Neubauten, Gewerbeimmobilien und Grundstücken:
    • Die Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el valor añadido – IVA): diese liegt 2020 bei 10 % auf den Kaufpreis von Wohnimmobilien, und bei 21 % für Gewerbeimmobilien und Grundstücke. Nur die Kanarischen Inseln haben Ihre eigene Version der Umsatzsteuer, welche aktuell bei 10 % liegt.
    • Die Stempelabgabe oder Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – IAJD): diese Steuer fällt für die erstmalige Eintragung ins Grundbuch an. 2020 liegt sie auf den Balearen bei 1,2 %.
  • Steuern beim Kauf von Privatpersonen: in diesem Fall fällt die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) an. Dieser Steuersatz, den der Käufer bezahlen muss, ist abhängig von der autonomen Region, in der Sie kaufen. Für die Balearen kommt ein gestaffeltes System zum Einsatz: Bis zu einem Verkaufswert von 400.000 Euro werden 8 % veranschlagt, für Beträge zwischen 400.000 und 600.000 Euro sind es 9 %, von 600.000 bis 1 Mio. Euro werden 10 % fällig und ab 1 Mio. Euro sind es 11 %.
• Ertragssteuerrückstellung beim Kauf von nicht residenten Personen: Wenn der Verkäufer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig – also Resident – ist, so muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und „als Sicherheit“ an die Steuerbehörden zahlen.
• Gebühren für internationale Banküberweisungen: Die meisten Banken erheben eine Gebühr, um Geld aus internationalen Banküberweisungen empfangen zu können. Für gewöhnlich sind die Bankfilialen dazu bereit, über diese Gebühr zu verhandeln und zum Beispiel eine Höchstgrenze zu vereinbaren, die meist bei circa 30 Euro liegt. Dies sollten Sie unbedingt tun, ansonsten könnte die Gebühr auch etwa 0,5 % des Werts der Transaktion beantragen.
• Gebühren auf von der Bank garantierte Schecks: Sollten Sie solch einen Scheck (cheque bancario) für die Unterzeichnung der Kaufurkunden benötigen, sollten Sie bereits vorher herausfinden, welchen Betrag Ihre Bank Ihnen dafür berechnet, denn auch diese Gebühr kann um die 0,5 % des Wertes der Prüfung oder mehr betragen. Meist ist es auch diesbezüglich möglich, das Maximum auf 15 bis 30 Euro zu begrenzen.
• Gebühren für Vollmachten: Wenn Sie eine Vollmacht für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca benötigen, muss diese durch einen Notar bezeugt werden. Der Preis hierfür ist sehr flexibel und kann alles Mögliche zwischen 50 und 200 Euro kosten.
• Gebühren für eine Verwaltungskanzlei, ein optionaler Kostenpunkt: Der Steuerberater (gestoría) ist eine Verwaltungskanzlei, die der Käufer einer Immobilie beauftragen kann, um die Zahlung der Steuern zu verwalten, sowie andere Formalitäten. Diesbezüglich gibt es keine festen Preise, jedoch liegt der Kostenpunkt hier normalerweise bei circa 300 Euro.
• Anwaltskosten, ein weiterer optionaler Kostenpunkt: Ein Anwalt, der Ihnen während des Kaufprozesses beratend zur Seite steht, wird alle Verträge prüfen, aber auch alle rechtlichen und administrativen Fragen erklären, mit denen Sie eventuell konfrontiert werden. Auch wird er alle erforderlichen Unterlagen vorbereiten, um den Vorgang abzuschließen. Nova Gestio Immobilien arbeitet mit Anwaltskanzleien zusammen, die auf Immobilienrecht spezialisiert sind; gerne können wir Ihnen Empfehlungen aussprechen.
• Ebenfalls optional, Vermittlungsgebühr für Käuferagenten: Maklergebühren oder Provisionen werden in Spanien vom Verkäufer bezahlt, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Wenn der Käufer allerdings eine Suchagentur für Immobilien verwendet, werden diese Kosten hingegen vom Käufer übernommen. Auch Nova Gestio Immobilien bietet Ihnen diese Dienstleistung als Immobilieneinkäufer an.

KOSTEN FÜR KÄUFER, DIE EINE IMMOBILIE DURCH EIGENFINANZIERUNG ERWERBEN

Sollten Sie eine Immobilie ohne Nebenfinanzierung kaufen, kommen zusätzlich, zu den auf jeden Fall anfallenden Ausgaben, auch noch folgende Nebenkosten auf Sie zu:

• Notarkosten: Die sogenannten Notarhonorare (aranceles notariales) sind gesetzlich vorgeschrieben und alle Notare berechnen denselben Betrag für ihre Dienstleistungen. Diese Honorare sind abhängig vom Immobilienpreis und liegen in den meisten Fällen bei circa 0,5 %.
• Gebühren für Grundbucheintragung: Es handelt sich hierbei um die Kosten, welche mit der Eintragung der Immobilie im Grundbuch verbunden sind. Diese werden ebenfalls im Verhältnis zum Kaufpreis berechnet, der im Kaufvertrag festgelegt wurde. Um auf Nummer sicherzugehen, sollten Sie diese Gebühr als 1 % des Kaufpreises berechnen.

KOSTEN FÜR KÄUFER, DIE EINE IMMOBILIE DURCH NEBENFINANZIERUNG ERWERBEN

Sollten Sie sich dafür entscheiden, mit einer Hypothek zu kaufen, ist etwas Eigenkapital auf alle Fälle vonnöten, denn grundsätzlich gilt, dass Ausländer ihre Immobilie in Spanien zu höchstens 70 % finanzieren lassen können. Am leichtesten ist die Kreditbewilligung, wenn der Käufer mindestens die Hälfte der Immobilie und die anfallenden Kosten (ungefähr zwischen 10 und 13 % des Immobilienpreises) selbst finanzieren kann.

Nachfolgend finden Sie die Kosten, die bei einer Nebenfinanzierung in Spanien auf den Käufer zukommen, zusätzlich zu den Ausgaben, die alle Immobilienkäufer übernehmen müssen.

• Kosten für die Wertermittlung: Seit dem Inkrafttreten des neuen spanischen Hypothekenrechts 2019 verlangen die Finanzinstitutionen die Beauftragung eines Immobilienschätzers, damit der Wert der Immobilie ermittelt wird und somit auch die maximale Höhe des Kredits, den die Bank dem Käufer genehmigen wird. 2020 liegt der Kostenpunkt für die Wertermittlung einer Immobilie zwischen 250 und 600 Euro, ist aber abhängig vom Gutachterunternehmen, dem Immobilientyp und dem Immobilienwert.
• Gebühr für die Eröffnung der Hypothek: Diese kann bis zu 2 % der Hypothekensumme betragen, je nachdem was mit der Bank vereinbart wird. Die Eröffnungsgebühr wird direkt von der Hypothek abgezogen. Allerdings gibt es viele Banken, die diese Gebühr nicht berechnen.
• Seit dem Inkrafttreten des neuen spanischen Hypothekenrechts 2019, werden die restlichen Nebenkosten (Notar, Grundbucheintragung, Verwaltungskanzlei und Stempel- oder Beurkundungssteuer) von der Bank übernommen.

KOSTEN FÜR KÄUFER UND VERKÄUFER EINER IMMOBILIE

Wenn es sich hierbei auch nicht um Nebenkosten handelt, die direkt bei einem Immobilienkauf entstehen, sondern um solche, die zur Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie anfallen, so müssen diese dennoch mit einberechnet werden, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Es handelt sich hierbei um Kosten wie Strom- und Wasserverbrauch, welche natürlich direkt nach dem Verkauf auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden, die jedoch noch so lange vom Konto des Verkäufers abgezogen werden, bis die Ummeldung vollzogen ist, was bis zu 2 Monate dauern kann. Der von jeder Partei zu bezahlende Betrag wird berechnet, indem man den Zeitraum berücksichtigt, in der entweder der Käufer oder der Verkäufer die Immobilie besessen hat. Nachfolgend finden Sie die häufigsten Nebenkosten, auf die dieser Fall zutrifft:

• Die Grundbesitzsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI): Diese Steuer ist das spanische Äquivalent der Gemeindesteuer und wird lokal eingetrieben. Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie. Die Zahlungsfrist wird von der lokalen Behörde bestimmt, in vielen Fällen wird diese Steuer jedoch im November fällig.
• Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser: die Höhe dieser Gebühren sind je nach Gemeinde unterschiedlich, liegen jedoch im Durchschnitt bei ungefähr 120 € im Jahr. Auch diese Steuer wird normalerweise Ende des Jahres fällig.
• Die Betriebskosten: zum Beispiel Strom, Wasser, Gas, Internet, usw. Auf Mallorca wird der Strom- und Wasserverbrauch in den meisten Fällen alle 2 Monate berechnet.
• Die Kosten einer Eigentümergemeinschaft.

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